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舜华园小区98名业主诉舜华园建设发展有限公司案

2013-03-25 00:00:00所属类别:作者:

 

 
山东常春藤律师事务所 宋洪昌律师
【案件背景】
        舜华园建设发展有限公司于1998年开发了舜华园小区房地产项目,该项目由住宅楼三座和商务酒店一座组成,其中的住宅楼于2000年1月交付购房人使用。舜华园小区业主委员会成立后,对开发商的合同履行情况提出众多异议,舜华园建设发展有限公司本着对客户负责的理念,与业主委员会进行了反复协商,但最终因业主委员会的要求过于无理,未能形成一致意见。2002年6月,业主委员会召集小区98名业主向济南市中级人民法院提起共同诉讼,向舜华园建设发展有限公司索赔500万元。舜华园公司聘请宋洪昌律师作为代理人参与本案诉讼。
【基本案情】
        原告诉称,原告与被告签订了《商品房买卖合同》,并支付了相应的定金或购房款。原告入住后,发现被告交付的房屋在质量、装修标准及小区环境建设存在的问题很多,小区未通过消防验收就交付使用,小区内重要设备设施以及配套用房产权不明,且被告未交付竣工验收资料。小区业主委员会成立后,多次与被告协商交涉,被告才向原告交付了部分竣工验收资料。原告多次通过业主委员会向被告提出异议,但被告至今没有履行其在合同中的有关事项。故请求:1、依法判令被告按合同约定的装修标准进行装修,包括以下部分:以进口五金件装修外窗,住宅楼各单元入口门厅墙身铺砌大理石。2、依法判令被告承担因消防工程未经验收合格即交付使用的违约金人民币500万元。3、依法判令被告交付小区的全套规划及竣工图纸技术资料。4、依法判令小区所使用的设备设施及设备用房、业主委员会管理用房、自行车棚为住宅全体业主所有。
        宋洪昌律师代理被告 ,除对实体问题提出答辩意见外,对本案的程序及原告的诉讼资格提出异议。被告认为本案不是必要共同诉讼,而是普通共同诉讼,本案案情复杂,合并审理不能简化诉讼程序。另外原告对交接资料、物业管理用房等事项无诉讼主体资格。
        法院经审理认为,本案是商品房买卖合同纠纷,原被告分别签订了商品房买卖合同,原告和被告之间是各自独立的合同关系。诸原告不具备共同诉讼的条件和目的,且原告人数众多,与被告签订合同的时间不同、内容不同、履约情况不同,不符合合并审理的法定条件。根据某市《城市住宅小区综合验收和交接管理办法》和《物业管理办法》的规定,接受交接资料、物业管理用房的是小区管理委员会即业主委员会,原告和业主委员会是不同的主体,原告不具备诉讼主体资格。法院裁定驳回原告的起诉,原告不服向高级人民法院提起上诉,高级人民法院又裁定驳回上诉,维持了原裁定。
【律师评析】
        能否作为共同诉讼合并审理,是本案争议的焦点。共同诉讼分必要共同诉讼和普通共同诉讼,必要共同诉讼必须合并审理,普通共同诉讼由于当事人对诉讼标的没有共同的权利和义务,因此可以合并审理也可以不合并审理。普通共同诉讼合并审理需具备两个条件:1、当事人同意;2、合并审理有利于节约诉讼成本,提高审判效率。
宋洪昌律师通过认真研究案情和民事诉讼法,除对本案实体问题提出答辩意见外,着重提出本案不符合共同诉讼的条件,要求分案审理或驳回起诉。济南市中级人民法院采纳了律师意见,于2003年7月21日作出裁定,驳回了98名业主的起诉。业主不服上诉于山东省高级人民法院,山东省高级人民法院已驳回了业主的上诉,维持原裁定。