【本文摘要】 许多人认为，这一事件带来的问题触及了现行法规的盲点，在条例细则紧锣密鼓修订过程中，物业法规再次面临大考。

济南黄金时代地下停车场变身农贸市场一事经本报报道后，在社会上引起广泛关注，在《山东省物业管理条例》刚刚实施的当下，这一事件带来的问题成为业主、读者以及法律界人士热议的话题。

　　买10平方米能不能算业主

　　许多人认为，这一事件带来的问题触及了现行法规的盲点，在条例细则紧锣密鼓修订过程中，物业法规再次面临大考。

　　采访中，有业主称，他们获知买家购买的是黄金时代10平方米的一个警卫室，抛却其中质疑，买家是否应当被认定为“业主”，有没有权利购买为业主服务的配套设施？

　　对此，正方观点是买家应为业主，其认定依据为《山东省物业管理条例》第二十八条“房屋的所有权人为业主”。市民李先生称只要有合法产权就应算业主，《条例》“没规定是否是附属设施” ，“既然是业主，当然有权买车库”。

　　反方意见截然相反，济南常春藤律师事务所韩新明律师认为，物权法第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”

　　韩新明认为，只有住宅、经营性用房的产权所有人才能算是业主，附属设施配套建筑是为业主服务的，既然不能单独出售，当然也不能凭附属设施获得业主身份。

　　49个车位卖同一业主违规吗

　　开发商认为，车库、车位买卖是合法的，数量不应受到限制。开发商一位李姓负责人3日下午对记者称，1号楼下的车库建成已经好几年了，但始终没有卖出，他们的投资理应得到收益，目前黄金时代准备清盘，他们将车库一次卖掉没有任何违规的地方，开发商已办理了车库的产权，买卖车库是正常的经济行为。

　　但韩新明律师认为，开发商此举不妥。他说，车库服务的对象是全体业主，《山东省物业管理条例》中明确规定，“在满足业主、物业使用人需要后，建设单位将车库出租给物业管理区域外的单位和个人的，其每次租赁合同期限最长不得超过六个月”。

　　依据对条例的推演，韩律师得出如下结论，“一个业主买下全部车位，其他业主的停车需求怎么满足？”

　　何种状态算满足停车需求

　　业主程先生称，停车问题是黄金时代小区长期存在的难题，2007年4月21日物业公司曾经张贴通知，要对车库价格进行调整，单体车库将由12.8万调整为13.8万，地下停车场车位由8.8万调整为9.6 万，“我们都认为比较贵，希望能租，因此都没买，开发商当时只卖不租，因此就把车停在小区的路边”。

　　记者在现场采访时发现，小区的一条干道两边停了十几辆车，但只有道路一边画了停车线，由于道路不宽，两边停满车后，中间仅能容一辆汽车通行。

　在售楼处，接待人员称他们只负责车库和车位的出售，租赁车位需要找开发商。而开发商则称，他们也出租车库、地下车位，但业主不买账，1号楼下的地下停车场因此闲置了很多年。

　　韩新明认为，物业法规的确没有量化小区停车位何种状态是满足了需求，但他认为需求是动态的，衡量标准就是现有车位的充分利用，黄金时代小区现有车位不能充分利用，业主路边乱停车显然不应属于已经满足业主需求的状态。

　　一个业主最多能买多少车位

　　市民王先生称，现行物业法规中并没有限制买车位的数量，“没听说法律规定不允许买第二套以上的房子吧，车库不也是同样的道理吗！”

　　除了认为配套设施应服务全体业主，一个业主显然不能代表全体业主，韩新明认为，车库与住宅、商业房不同，其功能就是为业主提供停车服务，现有法规虽然没有明文限定开发企业出售给同一业主车库数量，也没有限定一名业主买车库的数量，但根据物权法和省物业条例的立法精神，车库应当首先满足业主停车需要，“这种一人买断行为显然违背物业法规的立法精神。”

　　地下停车场变市场是否违规

　　不久前最高法院出台了关于“住改商”的司法解释，王先生据此对记者称，最高院的司法解释隐含着“住改商”的合法性，同理，车库改成市场也有合理成分，而且还方便了周围居民。

　　韩律师则认为，这是完全不同的两个概念，“住改商”只是影响相关业主的正常生活，只要征得相关业主同意即可；而车库则不同，车库的用途就是停车，更改其使用功能明显违反了规划许可，导致业主无处停车，当然违规。

（齐鲁晚报2009年6月4日报道）