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济南某小区“停车场改卖菜”考问物业法规

2009-11-02 00:00:00所属类别:作者:

  【本文摘要】 许多人认为,这一事件带来的问题触及了现行法规的盲点,在条例细则紧锣密鼓修订过程中,物业法规再次面临大考。

济南黄金时代地下停车场变身农贸市场一事经本报报道后,在社会上引起广泛关注,在《山东省物业管理条例》刚刚实施的当下,这一事件带来的问题成为业主、读者以及法律界人士热议的话题。

  买10平方米能不能算业主

  许多人认为,这一事件带来的问题触及了现行法规的盲点,在条例细则紧锣密鼓修订过程中,物业法规再次面临大考。

  采访中,有业主称,他们获知买家购买的是黄金时代10平方米的一个警卫室,抛却其中质疑,买家是否应当被认定为“业主”,有没有权利购买为业主服务的配套设施?

  对此,正方观点是买家应为业主,其认定依据为《山东省物业管理条例》第二十八条“房屋的所有权人为业主”。市民李先生称只要有合法产权就应算业主,《条例》“没规定是否是附属设施” ,“既然是业主,当然有权买车库”。

  反方意见截然相反,济南常春藤律师事务所韩新明律师认为,物权法第七十条规定:“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”

  韩新明认为,只有住宅、经营性用房的产权所有人才能算是业主,附属设施配套建筑是为业主服务的,既然不能单独出售,当然也不能凭附属设施获得业主身份。

  49个车位卖同一业主违规吗

  开发商认为,车库、车位买卖是合法的,数量不应受到限制。开发商一位李姓负责人3日下午对记者称,1号楼下的车库建成已经好几年了,但始终没有卖出,他们的投资理应得到收益,目前黄金时代准备清盘,他们将车库一次卖掉没有任何违规的地方,开发商已办理了车库的产权,买卖车库是正常的经济行为。

  但韩新明律师认为,开发商此举不妥。他说,车库服务的对象是全体业主,《山东省物业管理条例》中明确规定,“在满足业主、物业使用人需要后,建设单位将车库出租给物业管理区域外的单位和个人的,其每次租赁合同期限最长不得超过六个月”。

  依据对条例的推演,韩律师得出如下结论,“一个业主买下全部车位,其他业主的停车需求怎么满足?”

  何种状态算满足停车需求

  业主程先生称,停车问题是黄金时代小区长期存在的难题,2007年4月21日物业公司曾经张贴通知,要对车库价格进行调整,单体车库将由12.8万调整为13.8万,地下停车场车位由8.8万调整为9.6 万,“我们都认为比较贵,希望能租,因此都没买,开发商当时只卖不租,因此就把车停在小区的路边”。

  记者在现场采访时发现,小区的一条干道两边停了十几辆车,但只有道路一边画了停车线,由于道路不宽,两边停满车后,中间仅能容一辆汽车通行。

 在售楼处,接待人员称他们只负责车库和车位的出售,租赁车位需要找开发商。而开发商则称,他们也出租车库、地下车位,但业主不买账,1号楼下的地下停车场因此闲置了很多年。

  韩新明认为,物业法规的确没有量化小区停车位何种状态是满足了需求,但他认为需求是动态的,衡量标准就是现有车位的充分利用,黄金时代小区现有车位不能充分利用,业主路边乱停车显然不应属于已经满足业主需求的状态。

  一个业主最多能买多少车位

  市民王先生称,现行物业法规中并没有限制买车位的数量,“没听说法律规定不允许买第二套以上的房子吧,车库不也是同样的道理吗!”

  除了认为配套设施应服务全体业主,一个业主显然不能代表全体业主,韩新明认为,车库与住宅、商业房不同,其功能就是为业主提供停车服务,现有法规虽然没有明文限定开发企业出售给同一业主车库数量,也没有限定一名业主买车库的数量,但根据物权法和省物业条例的立法精神,车库应当首先满足业主停车需要,“这种一人买断行为显然违背物业法规的立法精神。”

  地下停车场变市场是否违规

  不久前最高法院出台了关于“住改商”的司法解释,王先生据此对记者称,最高院的司法解释隐含着“住改商”的合法性,同理,车库改成市场也有合理成分,而且还方便了周围居民。

  韩律师则认为,这是完全不同的两个概念,“住改商”只是影响相关业主的正常生活,只要征得相关业主同意即可;而车库则不同,车库的用途就是停车,更改其使用功能明显违反了规划许可,导致业主无处停车,当然违规。

(齐鲁晚报2009年6月4日报道)